1 июля — судный день долевого строительства

Уже в 2020 году строительным компаниям в России могут вообще запретить продавать недостроенное жильё. Информация об этом появилась на «Ведомостях» после обсуждения Владимиром Путиным с чиновниками правительства и застройщиками закона о долевом строительстве. Такое продолжение получили уже оформленные законодательно новые правила строительного рынка, пугающие его участников.

Российское правительство давно намеревалось отрегулировать рынок жилищного строительства таким образом, чтобы исключить в нём само понятие обманутых дольщиков. Только за первую половину 2017 года в стране было зафиксировано 634 преступления в сфере долевого строительства, за каждым из которых десятки, а иногда и сотни семей. Многолетняя практика в этой сфере показала необходимость структурных изменений. Так появился 218-й федеральный закон о защите дольщиков, напрямую повлиявший на закон № 214 об участии в долевом строительстве.

Основной пакет нововведений начнёт действовать ровно через месяц — с 1 июля 2018 года. Что изменится в этот момент?

Претенденты на этот статус должны будут иметь минимум 3-летний опыт в строительстве многоквартирных жилых домов общей площадью не менее 10 тысяч квадратных метров жилья. Таким образом рынок закроется от молодых, мелких компаний, а также тех, кто до этого строил, но не жильё. Отдельное волнение эти нормы вызывают у малых строительных компаний из районов.

Ранее гарантом финансовой состоятельности был уставной капитал компании. Теперь на смену ему приходит другой инструмент — на счету у застройщика на весь период строительства должно находиться не менее 10% от стоимости строящегося объекта. «Заморозить» на длительный срок такую сумму готовы далеко не все компании в стране, и в первую очередь этот пункт опять же ударит по малым организациям и новичкам.

Одно из самых спорных решений касается нового принципа «один застройщик — одно разрешение на строительство», и это уже интересы крупных компаний и холдингов. Теперь привлекать инвестиции участников долевого строительства можно только при условии, что компания имеет одно разрешение на объект строительства — многоквартирный дом или жилой комплекс. Возникает большой вопрос, каким образом теперь будут строиться большие микрорайоны в несколько очередей. Очевидно, что компании пойдут по пути дробления на меньшие дочерние предприятия.

Для контроля за расходом долевых средств с 1 июля все без исключения финансовые операции застройщика при строительстве долевого объекта должны проходить в одном уполномоченном банке. Заказчик и подрядчики также должны открывать счёт в этом банке, а сам банк контролировать все расходы, вплоть до проверки документов, являющихся основанием для тех или иных платежей (договоры, накладные, счета-фактуры и прочее). Таким образом, новые нормы создают новый объём работ и для банков. Участникам рынка теперь придётся искать согласие не только в собственно работе, но и при выборе банка, условия которого будут устраивать всех.

В логике обновлённого закона застройщик не имеет права на деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, не может брать кредиты, займы и ссуды, за исключением целевых кредитов на строительство, не может использовать своё имущество для исполнения обязательств третьих лиц или собственных обязательств перед третьими лицами, не связанных с работой по конкретному долевому строительству. Также запрещено выпускать и выдавать ценные бумаги (за исключением акций), предоставлять займы и ссуды, приобретать ценные бумаги, создавать коммерческие и некоммерческие организации.

Конкретизируя статьи расходов долевых средств, закон уточняет, что расходы на зарплаты, рекламу, коммуналку, связь, аренду офисов, рабочих мест и оргтехники не могут превышать 10% от общей стоимости строительства. Авансовые затраты на строительство, проектную документацию, инженерные изыскания, экспертизы, строительство инженерных сетей, планировку территории, строительство инфраструктуры не должны превышать 30% от проектной стоимости строительства.

Как именно закон начнёт работать на практике, не до конца понятно даже самим строителям. Пока эксперты говорят о трёх прогнозируемых последствиях: усложнении в управлении проектами, усложнении в финансовом обеспечении проектов и увеличении зависимости застройщиков от банков. Всё это, опять же, пока по прогнозам, неминуемо обернётся удорожанием строительства с увеличением стоимости жилья. Как отразится на рынке неминуемый уход части игроков, тоже пока большой вопрос. Но пока стратегия с избавлением страны от опасностей долевого строительства выглядит именно так.