Страховка от жилья

С 1 января 2014 года вступили в силу поправки в федеральные законы, регулирующие процедуру заключения договоров на долевое строительство жилья. Поправки, призванные защищать прав дольщиков, настолько кардинальны и пока невыполнимы, что могут привести к ряду последствий, в том числе, к удорожанию квадратного метра жилья в Чите до 10%.

Забайкальский край, как и многие другие регионы страны, не понаслышке знаком с проблемами обманутых дольщиков. С начала 2000-х годов в Чите появилась мода собирать с людей деньги, начинать строительство, а затем бросать всё. В итоге краевой центр был обеспечен 700 обманутыми дольщиками, которые позже превратились в свидетелей по уголовным делам в отношении застройщиков. Логически ни одно из них так и не завершилось по сей день.

На проблему дольщиков, естественно, не могли не обращать внимания власти края. Много лет решить её пытался Равиль Гениатулин и его команда, но то ли это оказалось не так просто, то ли сил было приложено недостаточно. Число брошенных дольщиков, конечно, уменьшилось, но обещание первого губернатора Забайкальского края — решить проблему целиком к 2012 году — оказалось несбыточным.

С приходом Константина Ильковского коренным образом ситуация пока не изменилась. В 2013 году жильё получили ещё 90 семей, но всё же общее их количество, по-прежнему, около 500. Расселить всех Константин Константинович в приватных беседах с дольщиками пообещал к 2015 году. Что же, остаётся пожелать им терпения.

Пока региональные власти по всей стране пытаются решить проблемы уже почти 80 тысяч обманутых дольщиков, федеральные - пытаются всеми силами избежать появления новых. В частности, с 1 января вступили в силу поправки в федеральные законы, призванные обезопасить дольщиков за счёт получения застройщиком поручительства банка или страхования гражданской ответственности. На подходе другой законопроект, благодаря которому недобросовестным строителям будет грозить уголовная ответственность вплоть до лишения свободы на срок до пяти лет за обман дольщиков.

Безусловно, корректировка законодательства в сфере долевого строительства назрела уже давно, поэтому обычным людям, на первый взгляд, подобные инициативы депутатов Госдумы на руку. Но это только на первый взгляд. Реально изменения законов уже активировали цепочку последствий. Конечным может стать удорожание квадратного метра долевого жилья в Чите на 5-10%. Для рядового забайкальца эти проценты могут стать решающими.

Суть нововведения заключается в необходимости застройщика обезопасить граждан перед заключением договора о долевом участии. Сделать они это могут либо с помощью страхования, либо с помощью поручительства банка. То есть в случае, если застройщик не сдаст вовремя жильё, страховая компания или банк обязаны будут возместить ущерб дольщику.

По информации инспекции Госстройнадзора в Забайкальском крае, страхование гражданской ответственности может происходить двумя способами: заключением договора со страховой компанией, имеющей лицензию на эту деятельность, или вступлением в общество взаимного страхования. Естественно, оба варианта бесплатными не будут.

В первом случае страховая компания сама устанавливает стоимость своих услуг, исходя из репутации стройфирмы и объёмов долевого жилья, но ориентировочные рамки у них всё же существуют — от 0,5 до 3% от стоимости страхуемой квартиры. К примеру, если речь идёт о квартире за 3 миллиона рублей при 1,5% на страховку, то застройщик должен платить страховщикам 45 тысяч рублей в год. Если строительство продлится три года, то общая сумма выплат составит 135 тысяч рублей или 4,5%.

Во втором случае при вступлении в общество взаимного страхования застройщику будет необходимо внести вступительный взнос в 500 тысяч рублей, после чего он получит возможность страховать долевое жильё по тарифу от 0,16 до 16% от его стоимости. Расчёт тарифа для каждой стройфирмы будет индивидуален также в зависимости от целой группы факторов.

Всё это, кажется, должно защитить граждан от недобросовестных строителей, вот только депутаты, принимая поправки, не учли ряд моментов, и на федеральном уровне это уже постепенно признают.

Об этих неучтённых нюансах забайкальские стройфирмы заговорили уже в начале 2014 года, как о катастрофе. Даже адресовали несколько писем в Законодательное собрание Забайкальского края, а также к представителям региона в Госдуме и Совете Федерации.

Во-первых, застройщики столкнулись с проблемой отсутствия в регионе страховых компаний и банков, с которыми можно работать в этом направлении. В частности, все 29 страховых компаний, имеющих лицензии на этот вид деятельности, находятся по ту сторону Урала, большинство - в Москве и Подмосковье. И пока не торопятся ввязываться в долевое строительство.

«Компания «РУС» проводила переговоры с крупными страховыми компаниями — «Ингосстрах», «МСК», «СОГАЗ» — о страховании ответственности застройщика. Оказалось, что их политика не предусматривает такого вида из-за их высоких финансовых рисков. При обсуждении с банками — Сбербанк, ВТБ, «Россельхозбанк» — вопроса о страховании также не получен положительный ответ», - говорилось в письме «РУСа» в адрес заксобрания.

В читинском отделении «Сбербанка» подтвердили, что на данный момент они не заключают договоры поручительства с застройщиками, так как этот продукт находится на стадии разработки.

По предположению «РУСа», даже если забайкальцам удастся договориться с банками или страховыми компаниями, страховые взносы вынудят их поднять стоимость жилья почти на 10%. В таком случае цена квадратного метра, в среднем, увеличится на 4-5 тысячи рублей.

Если это случится, то дольщики могут отказаться от долевого жилья и уйти на вторичный рынок, так как разница в цене исчезнет. В таком случае, согласно законам рынка, цены на вторичку могут также подрасти. Подрастут? На сколько? Пока на эти вопросы не может ответить никто.

Конечно, для населения Забайкалья перспектива подобного роста цен — пугающая, но она уже вполне реальна, даже несмотря на обращение заксобрания края к Госдуме. Вряд ли народные избранники пойдут на попятную на глазах у всей страны.

Естественно, строительные компании Забайкальского края мало надеются на то, что Госдума отменит своё решение из-за их проблем, поэтому уже начинают переговоры со страховщиками. Одной из первых документы на подписание первого страхового договора гражданской ответственности подала компания «Промышленно-гражданское строительство» Веры Шавровой.

«У нас сейчас не самое простое финансовое положение, поэтому мы вынуждены привлекать средства дольщиков для начала строительства нового дома в 1-м микрорайоне. На данный момент мы уже договорились со страховой компанией из списка о сотрудничестве и уже подали договор в Росреестр. Там, конечно, были небольшие недочёты, но, в целом, есть шансы, что Росреестр одобрит договор после поправок. Стоимость услуги компании за 2014 год по этой квартире обойдутся нам в более чем 50 тысяч рублей. Думаю, в конечном итоге, работа со страховщиками по таким расценкам может вылиться в рост цен на долевое жильё на 5-6%», - пояснила Шаврова.

Гендиректор «ПГС» также отметила, что для страховых компаний работа с застройщиками — это большой риск, как и для застройщиков.

«Есть опасность, что в случае, если какой-то застройщик не выполнит свои обязательства, то не все страховые фирмы смогут рассчитаться с обманутыми дольщиками. К примеру, в Москве есть объекты стоимостью в несколько миллиардов. При страховании таких домов и срыве сроков, страховая компания просто не потянет выплаты и может объявить себя банкротом», - добавила гендиректор.

Возможности появления неизвестных страховых компаний в регионе, которые могут заключить договор и не выполнить своих обязательств при необходимости, не исключает и начальник отдела по контролю и надзору в области долевого строительства региональной инспекции Госстройнадзора Наталья Шакало: «Действительно, если застройщик не сможет выполнить своих обязательств, а страховая компания обанкротится, обманутыми останутся вновь дольщики. Поэтому нужно ужесточать контроль за страховыми фирмами. К счастью, сейчас об этом заговорили на федеральном уровне».

Уже в конце февраля депутат Госдумы Александр Хинштейн на встрече при Росреестре рассказал о своём проекте поправок к закону о долевом строительстве, в котором предложил ужесточить требования к страховым компаниям при получении лицензии на страхование застройщиков.

Из всего вышесказанного напрашивается один вывод — депутаты Госдумы поторопились с принятием закона, не предусмотрев, как он будет реализовываться на практике. Да, эффект от него будет, несомненно. При таких жёстких условиях, ещё и с возможной уголовной ответственностью вряд ли стройфирмы решатся пойти на обман дольщиков. Вот только пойдут ли дольщики на сделку с честной стройфирмой, страхующей ответственность за их счёт? Это уже другой вопрос.